房企最凶猛半年报背后:一场生死持久战已经打响

来源:棱镜 查看数:0 编辑:紫菡 2017-09-12 15:00:18

与之相比,碧桂园及恒大拿地则是“通吃”策略,按照土地货值,恒大73.6%的土地储备位于一二线城市。碧桂园更是咄咄逼人,莫斌更是直言“三四线仍然是主战场,我们现在连五线都进”,上半年新增的5084万平方米的土地中,按照土地货值,仅有67%为一二线城市。

据碧桂园北京区域的更新发展总监孙绍勇介绍,单在河北区域,碧桂园就有近200人的投资拓展团队,其中专门40人负责投资,几乎覆盖了区域内所有地块。

不过,随着北京“限地价、竞自持”政策蔓延其他一线城市,诸多房企开始放弃通过招拍挂市场拿地,融创中国董事会主席孙宏斌今年3月即称,随着招拍挂的大部分土地价格上涨,融创自2016年“十一”之后就已基本停止在公开市场拿地,“我们的精力都在并购上。长远看,我们对这个市场是非常悲观的,地价有问题就是最大的问题。”

“2016年4月份到9月底内房企拿的地怎么办,因为现在的房子不仅限购、限价,还限贷、限售,所有的报批价格和预售证都被当地政府所限制,内地开发商都是用高地价以博取未来的高房价,现在的商业模式被剪断了,明年万一下降了10%、20%怎么办?”曹舟南在绿城中国财报会上同样忧心忡忡。

Wind统计数据显示,截至8月1日,2017年房地产行业并购总共159起,涉及金额2230亿元。这其中万达、融创、富力三家合计637.5亿元的交易金额,创出了中国房地产史上最大规模的交易纪录。穆迪就指出,并购激增主要由于开发商有意实现更大的规模效应、争夺更大市场份额以及补充土地储备。

克而瑞数据显示,新增土地建筑面积方面,前30强房企前7月拿地规模达到3.50亿平方米,其中并购占25%,比去年同期增长15%。

野村中国房地产研究主管陈铎告诉腾讯财经,正常房地产开发从拿地到开工施预售,至少要一年,如果是并购项目几个月就可以实现销售回款,现金流收益好,但并购的土地也存在隐藏债务的风险。拿万科收购的广信资产包来说,郁亮就曾表示,“估计官司都有好几百个,但这个资产是值得的。”

中交房地产集团副总经理周济则认为,“并购虽然会暂时带来股价的收益、市场规模的扩张和团队的扩充,但是没有文化的融合,被并购的公司一定不是你的,这个收购就是失败的。”此前中交房地产集团控股了绿城中国。

已隐现的资金风险

规模扩张的背后隐藏着风险,在政府出台限价、限购、限贷等调控政策的同时,房企发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段也趋于缩紧,外界对于房企的资金风险格外关注。

长江证券数据统计,2017年上半年34家重点房企净负债率创历史新高,达到113%,相较2016年全年增加16%,这意味着今年流动性中性偏紧,若有息债务集中到期,开发商将面临无法偿还的困境。

不过,龙头公司净负债率出现极大分化。碧桂园净负债率为37.8%,万科及中海外更低,分别只有19.61%、16.1%。与之相比,恒大、融创则分别高达75.5%、260%。

在还清了总额1129亿的永续债,引入700亿战略投资之后,跑步回A股的中国恒大终于将净负债率减半。其总裁夏海钧就在财报会上承诺:“到2018年6月,我们的总负债率降低140%,到2019年6月,净负债率到70%左右,在2020年达到大部分企业合理的净负债水平。”

在完成入股链家、驰援乐视、购买万达文旅项目后,“地产并购王”融创的债务总额已从2016年年底时的2577亿元,飙升至六月底的3896亿元,净负债率由2016年的121%,攀升至260%,资产负债率达到91.92%。